購(gòu)房陷阱：如何防范一房多賣?

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當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議后，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

也就是說(shuō)，當(dāng)買受人和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，買受人就可以到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記辦理后，開(kāi)發(fā)商即使再把這套房子賣給他人，也不會(huì)發(fā)生物權(quán)效力。由于買受人已在登記機(jī)關(guān)做了預(yù)告登記，其他買房人通過(guò)登記機(jī)關(guān)也可以查詢到該套房屋的出賣情況，知道自己不可能得到房屋的所有權(quán)，自然也就不會(huì)買了。

需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。所以買受人在能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后要及時(shí)辦理，以免預(yù)告登記失效給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

一房多賣，指出賣人先后或同時(shí)，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)或兩個(gè)以上不同的買受人。

買受人以出開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

買受人均在不知情的情況下與出賣人簽訂合同的，出賣人一房多賣主要有以下幾種處理方式：

(1)以登記為準(zhǔn)。如果兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。

(2)以鑒定合同的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。如果兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。

(3)在第一個(gè)買房人已辦過(guò)戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒(méi)有房屋所有權(quán)，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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