合同糾紛？了解民法典應(yīng)對(duì)一房二賣(mài)問(wèn)題

(相關(guān)資料圖)

購(gòu)房者遭遇一房二賣(mài)，可以通過(guò)協(xié)商、仲裁、訴訟的方式維權(quán)。

“一房二賣(mài)”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣(mài)給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣(mài)，并沒(méi)有因一物二賣(mài)而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說(shuō)，這兩份合同如果沒(méi)有法律規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即，并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I(mǎi)賣(mài)合同，房主訂立的第二份買(mǎi)賣(mài)合同就必然無(wú)效。

如此一來(lái)，房主“一房二賣(mài)”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。

一房二賣(mài)情況下，房產(chǎn)歸屬有以下規(guī)定：

1、若兩份合同都沒(méi)有辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。

即哪一份合同簽訂的日期在前則能優(yōu)先擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，即先簽訂合同的一方可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán);

2、兩份合同都沒(méi)有辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。

其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣(mài)房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，已經(jīng)接房的一方就可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，而不論簽訂合同的先后順序。

3、兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記，(不管房屋是交付了哪一方)，那么已經(jīng)登記的一方取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，先辦理登記的，在所有程序上簽訂的合同都能被確認(rèn)的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣(mài)房人要求賠償。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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